Rizika omylů v bytové politice. Fenomén regulace nájemného

ivan prikryl 2019
17.2.2020 09:06
Chci začít malou úvahou. Zatímco občan, laik, si může přát snadná řešení složitých jevů, politik, ústavní činitel by měl mít jisté bariéry. Tou první je třeba slib, který skládá poslanec, ministr, ve kterém prohlašuje nejen, že bude ctít zákony, ale také že bude postupovat svědomitě.

Aby takový slib třeba ministr naplnit mohl, má početný tým odborníků. On nese odpovědnost za prosazování politických vizí, odborníci mají být místem, které jeho zadání posoudí z hlediska možnosti, právní konformity, ústavnosti a podobně. To pro něj je nepříjemná opozice, prokletý služební zákon, si asi myslí. Tedy mnozí.

Proto jsem přesvědčen, že experimenty a populistické vize jednoduchých řešení nemají v práci exekutivy mít místo. Ovšem bez lákavých slibů Vás příště nikdo nezvolí, a proto se nejen naši politici ocitají v ošemetných situacích. Sliby jsou na denním pořádku, týmy „piaristů“ jsou dnes žádanější, než specialisté na IT technologie, o právnících nemluvě vůbec.

Snoubí se zde definice více méně stochastické, s náhodnými, lidem žádanými modely řešení, namísto modelů respektujících zákonnosti z praktických zjištění. Mnozí teoretici je definovali jako „sebenaplňující proroctví“[1]. Vize takových řešení pak vzniká, když nesprávná definice situace evokuje chování, které přeměňuje původní nesprávné koncepce na skutečné". Jinak. „Kdo by nepřivítal snížení nájemného zákonem, že?“ Procenta půjdou vzhůru (preferencí).

Rozumíte mému úvodu? Že ne? Ani se moc nedivím.

Zabývám se bytovou politikou již 30 let. Měl jsem výjimečné možnosti studia zahraničních osvědčených modelů již v devadesátých letech, mám je v podstatě dodnes. Dlouhodobě se snažím působit na politiky, aby k v praxi osvědčeným modelům sáhli, zavedli je do naší bytové politiky. S výjimkou let 2004 až 2006 marně. Čím to je?

Již v devadesátých letech do svobodné republiky rádi (po létech kdy to nešlo) jezdili na návštěvu zahraniční odborníci, kolegové z různých profesních organizací, jíž jsem měl tu čest být členem.

Mnozí (Rakušané, Francouzi i Britové) nás již v první polovině devadesátých let varovali. Souhlasili s tím, že tržní hospodářství, svobodný trh je dobrým, funkčním řešením i v bydlení, ale varovali nás. Pokud nevytvoříte protiváhu nonprofitním sektorem formou neziskových organizací (které za první republiky čile stavěly domy i v ČSR), pokud nebudete mít funkční systém práce s lidmi na okraji společnosti, u nás se nazývá „sociálním bydlením“, pak vězte, že bude zle. Trh je mnohdy krutý. Sociální bydlení ovládnou podnikavci, kteří budou sát ze státu peníze za bídné živoření. Regulace nájemného povede jen ke ztrátám z bytového hospodářství a tak se obce hromadně nájemních bytů zbaví, a trh ovládne i nájemní bydlení, privátního vlastníka můžete jen stěží regulovat. Musíte na trh „dodat“ levnější segmenty, stavět byty družstevní ale zejména nonprofitní, kde se pronajímají byty vystavěné obcím či družstvům za skutečný náklad stavební firmy s regulovaným profitem. To jsou takzvané „tržně konformní nástroje“.

A stalo se, že se nic z toho nestalo. Důsledky dnes posuďte sami.

Proto jsme po době, když se v Zemanově vládě vytrvale přelo o právní úpravu nájemního bydlení ministerstvo pro místní rozvoj a ministerstvo financí a výsledkem bylo úplné NIC, v letech 2004 museli přijmout právní úpravu jakéhosi jednostranného „narovnání“ nájemného, které v roce 2012 bylo nahrazeno stávající úpravou v civilním právu.

Jak experti předpověděli, tak se tedy také stalo. Bydlení dnes je téměř nedostupné pro občana se středními příjmy. Vyčítat developerům, pro které firmy taktéž staví a fakturují v podstatě náklad na výstavbu, ale oni byty prodávají za ceny odpovídající koupěschopnosti (nikoliv neschopnosti) klienta tedy když zisk tvoří 30-40 % nic neřeší. Že na to „našinec“ nemá? Zatím jsme vzhledem k nerovným příjmům u nás a na západ od nás či pro ruskou bohatou klientelu vítaným zdrojem pro investici, nákup bytů, likvidujeme hotelnictví modelem Airbnb, hádáme se o podivnou konstrukci novel stavebního zákona, přehlížíme nečinnost vlády, která se hádá o cenu piva, ale přehlíží vlastní otálení s přijetím zákonů upravující obecně osvědčené modely dostupného bydlení. A se značnou hořkostí poznačuji, že návrhy potřebných měn zasílám místo novoročních pozdravů všem premiérům, ministrům pro místní rozvoj i dalším. Od roku 2006 marně.

Pro Brity již před téměř 40 lety nastaly podobné problémy. Také vše, co se dalo, levně privatizovali. Ale již premiérka Thatcherová ještě před rokem 1985 obnovila podpory bytových neziskových asociací. Pravicová vláda, dámy a pánové z ODS, TOP09. Vaše vlády to nezajímalo a bohužel i vlády levicové či tu současnou jakbysmet.

Dnes mají v Británii 2,3 milionů bytů v „Housing association“, a jak sami tvrdí, bylo by jich třeba víc.

V Berlíně čile stavěly vládní budovy, ale málo bytů, proto se jim také (jako u nás) trh splašil. Mimořádné opatření, dočasné zmrazení nárůstu nájemného, je ale na hraně, ne li za hranou nájemního práva.

A tak se hrozím, když naši politici hovoří o obnovení regulace nájemného. Jejich vize jsou zcela nereálné, nesprávné. Potvrzuje to i řada dnes již historických nálezů Ústavního soudu,. Již jsem psal, že MMR a NF v minulosti vedly dlouhodobé spory o kompetence a výsledkem byla „nicota“, k dohodě nad způsobem řešení nájemného nedošlo, až se ČR dostala do kolizní situace poté, co v Polsku v analogickém případě regulace nájemného zasáhl v kauze Huttmen-Czapská Evropský soud pro lidská práva a nečinností exekutivy hrozilo ČR stejné odsouzení, šlo o miliardové náhrady, když i Ústavní soud k tomu sdělil, že „sociální břemeno státu nelze přenášet na pronajímatele či privátní vlastníky“. Částečné řešení přinesl až zákon 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Z toho ale ve sněmovně vypadla „sociální pojistka“, že pokud místně obvyklé nájemné bude činit více než stanovené procento čistých rodinných příjmů, má nájemce právo žádat za stanovených podmínek zvláštní dávku. Následné vlády pak přinesly úplnou deregulaci nájemného, ovšem s nejasným určením „výše nájemného v místě obvyklého.  Neziskové bydlení – ani slovo. Vše aktuálně potvrdil nález III. ÚS 2549/17 ze dne 27. 2. 2018 „K náhradě za nucené omezení vlastnického práva (regulované nájemné).“

Návrh na regulaci nájemného je tedy v rozporu s ústavní listinou práv a svobod. Určitá řešení jistě možná jsou, nikoliv však tak, jak jsou naznačena.

Být ministryní pro místní rozvoj, analyzoval bych princip zjišťování „nájemného v místě obvyklého“. Cítím určitý rozpor, když je v podstatě jen označen pojem, ale exaktní způsob zákonem (jako například v Německu) určen není. Je srovnatelné nájemné placené v bytě občanem s bohatým investorem ze zahraničí? Je správný ukazatel od realitních kanceláří, když jejich podnikání je logicky ovlivněno co nejvyšším ziskem? Určit pravidla pro zjištění „v místě obvyklého nájemného“ zákonem s povinností evidence jeho výše například obcemi a městy je jedna z možností.

Stát vlastně svoji nečinností poškozuje občany. I kdyby nyní přijal zákon o neziskové výstavbě, potrvá 5-10 let, než se vstup levnějších bytů na trh projeví. Je to jako s výstavbou dálnic, o kterých všichni diskutují. Zpoždění v padesátých letech jsme dodnes nedohnali. Stát musí přidat.

Měl by za své selhání občany s nižšími příjmy, zejména mladými lidmi či seniory, odškodnit. Měl by jim pomoci různými garancemi, investicemi, ba i finanční pomocí. Ta, pokud je sociálně zaměřená na občany s určitým příjmovým statutem, je i z hlediska pravidel EU přípustná.

Tak už se, milá vládo, politici, probuďte a udělejte něco pro své občany. Vládní čtvrtě či o pár šupů levnější pivo lidu této země nic nepřinese, zase jen profit podnikatelům (kteří by ten národní investiční plán realizovali). Ba naopak. Jen je opět přehlíží a plní kapsy vyvolených. Jaký pán…..

JUDr. Ivan Přikryl

 

[1] Robert K. Merton, který formuloval jeho struktury a následky (Merton používá označení „sebenaplňující se proroctví“ – „self-fulfilling prophecy“).


Komentáře

Pro možnost psaní komentářů se přihlašte nebo zaregistrujte.

Komentáře

cernik

Viz můj příspěvek výše!

cernik

Pár drobných, ale důležitých připomínek!
Bydlení, zdraví a vzdělání jsou zvláštní statky, které nemají alternativu,
tudíž klasické tržní hospodářství zde bez dalšího 
(vícesektorovost, podniková výstavba, dobrá regulace, věcná, množstevní i cenová) selhává a to zřetelně.

U zahraničních vzorů, se musíme hlavně poučit v čem selhávají.
Jsou totiž napasovány na tzv. vyšší střední třídu, 
a pokud z ní někdo vypadne, tak jspou problémy!

Ostatně i lékaře, a to ví dobře i I. Přikryl, 
který by s námi nemluvil při léčbě o oněch vedlejších účincích, 
bychom považovali za nedůvěryhodného, a to plným právem.

Krátký pohled do minulosti:
Prvá republika řadu bytů stavěla, i družstevně, 
třeba Žižkováci to dobře vědí. Kloset a umyvadlo se studenou vodou na chodbě...

Před rokem 89 se rozvinula masivní výstavba bytů, 
byť ona panelová výstavba měla řadu problémů a i závad.
Ale ty, vzdor slibům, po r. 89 NIKDO nezačal odstraňovat.

Pokud nám Západ něco záviděl, pak to byly 2 věci:
- velmi kvalitní Zák. práce
- masivní, a levnou výstavbu s levným následným nájemným

Většinou šlo o byty družstevní a družstva byly 
"rozprášena".
Vesnice podle toho dnes vypadají.
Tehdejší výstavbu nikdo moc neudržuje, neboť na to moc nemá.
Ona JZD zajistila venkovu CELOROČNÍ DOBROU OBŽIVU,
 1/2roku na poli a 1/2 v tzv. doplňkové výrobě!
A dnes: Hrůza! Lidé z vesnice mnohdy jsou několik km pěšky do většího sídla, 
a tam přesedají na na Autobus, který je někam doveze do práce a pak se vracejí v novi zpět!

Čili co je potřeba:
- nastartovat státní, podnikovou a družstevní výstavbu
- dát úkoly samosprávám. které se dnes podílu na výstavbě bytů křečovitě brání.

Pokud by se DNES, přijaly nějaké zákony, 
pak prvé byty podle nich  by vznikly tak za 3 roky.

Čili je nutno zavést regulaci, 
a to i ve sféře soukromých bytů, 
kde občané bydlí v nájmu.
Např. zavedením Rad nájemníků,
kde by se majitel s ní musel povinně radit, třeba o zvýšení nájmu.
Při výpovědi, pokud se nejedná o trestný čin,
povinně aktivně pomáhat se sehnáním nového bydlení.

Městské samosprávy a býv. okresní byt. družstava by měla 
povinně zakládat Podniky služeb na družstevním principu, 
které by srazily přerostlé ceny oprav bytů.

U hypoték dát do zákona povinnost při změně výdělku sjednat tomu přizpůsobený 
splátkový kalendář. A to bez NAVÝŠENÍ hypoték.

U vetších podniků zavést povinnost podnikové výstavby.

A tento rasismus musí z ÚS, zmizet:
Ústavní soud k tomu sdělil, že „sociální břemeno státu nelze přenášet na pronajímatele či privátní vlastníky“. 
Ne nadarmo, lze od občanů ze západu slýchat, že ÚS stojí o něco výše, 
než Bůh.
Na řešení sociálního břemene se musí privátní sektor, spolupodílet!
Jinak jde jde o "lichvu" a kšeftování s chudobou.