Ivan Přikryl: Bytové intermezzo - pro lepší pochopení

ivan prikryl 2019
2.5.2019 09:36
Zatím jsem na portálu Vaše Věc publikoval čtyři ze seriálu seriálu pěti článků o bytové politice některých evropských zemí. Poslední má vyjít za týden a bude o Francii. A těší mě, že na mnohé z nich dostávám reakce čtenářů.

Z nich je zřejmé, že asi z článků „nevyčnívá“ zřetelně můj prioritní zájem. Tedy nikoliv popisovat detaily funkce bytové politiky ale definovat společné znaky zahraniční praxe. A tím dominantním znakem je existence systému levnějšího dostupného bydlení a nutnost jeho právní úpravy i u nás.

Zaujal mě také (podle mého soudu) výtečný článek pana Martina Maňáka (MM) s názvem „Bytová situace a vina trhu. Situace je a bude špatná, politici spásu nepřinesou“. Kdo ho nečetl, snadno ho podle názvu dohledá. Kontaktoval mě také čtenář a odborník, který se bydlením, zejména vlastnickým zabývá dlouhodobě, pan Vladislav Černík (VČ) s článkem na „Vaší Věci“ s názvem „Ve věci Ivana Přikryla a bydlení“.

V některých částech obou autorů nacházím společné znaky a na těm se chci věnovat.

Jde jednak to fakt, že trh je samoregulátor, ovšem reaguje zejména na nabídku a poptávku a již samotný stav nedostatku nabídky způsobuje růst ceny. Svatá pravda, ale zaměřme se na pojem „nabídka“.

Mnoho odborníků a také politiků mají za to, že jediným problémem je dnes vhodné prostředí pro růst nabídky a tu že blokuje stavební řízení, které trvá dlouho. Žádné další nástroje nejsou třeba, jakmile se začne více stavět, ceny padnou dolů. (Martin Maňák).

Jiní zase namítají, že je třeba více informací, že je třeba vyčíslit kolik bytů je (v regionálním rozložení) vlastně potřeba, jaké jsou podmínky kupujících, jaké mají příjmy, počet dětí, jaké jsou parametry hypoték, výměra bytů, význam zateplení a proto, že v mých článcích takové údaje nejsou „seriál ztrácí svoji informační hodnotu“ a degraduje sumu času, kterou jsem do zpracování vložil. (no zde se plete, maximálně 2 hodiny na jeden článek).

Ale tedy vážně.

Nepíši (za vládu) koncepci bytové politiky, ač jsem v minulosti již několik napsal. Taková práce opravdu musí mít část analytickou, kde musí být „také“ (proč uvozovky vysvětlím) údaje, které žádá VČ, analýzu právních a ekonomických nástrojů a parametrů, definici toho co na trhu absentuje a očekávání změny, pokud tyto nástroje doplníme. Predikci korekcí trhu v případě, že se budou navrhovaná opatření realizovat.

Takové články nepíši. Apeluji ale jimi na vládu, aby se ujala své role a predikovala potřeby bytové politiky a bezodkladně sestavila onu vizi, koncepci, což doposud nedělá ani náznakem a proto ta podivná investiční opatření jsou, s omluvou, nevážná. Slovo „také“ je nebezpečné pokud mu rozumíme, že je třeba plánovat, určovat, to trh zničí.

Proto si také dovolím repliku. V současné společnosti nemůžeme uvažovat o nějakém strategickém plánování kolik bytů a kde se má postavit, kolik lidí v nich bude bydlet, a podobně. To jsou významné veličiny pro odůvodnění nástrojů bytové politiky ale též pozor na pokusy plánovací. Systém plán, dodat peníze a rozepsat kde se co provede, opravdu v žádné zemi neaplikují. To není moderní bytová vize.

Také MM podle mého soudu opomenul jednu veličinu. Svobodný trh ovlivňuje nejen množství nových bytů, které přichází na trh, ale existence jiných alternativních postupů výstavby. Dnes, podle některých teoretiků vlastně není nic třeba (snad si to myslí i premiér) jen pobídka nové na trh vstupující výstavby. Tedy „mikropobídka“.

A to je právě omyl. Smyslem mých článků je ukázat, že trh ovlivní i jiné na trhu dostupné, tedy existující nástroje výstavby neziskové. Ty u nás schází.

Existuje například v Norsku, kde uvádí, že družstvo neusiluje při výstavbě nových domů o co nejvyšší zisk, ale chce, aby členové získávali byty „za rozumnou cenu“.

Rakušané v neziskových společnostech cenu definují, stejně jako Británie, Francie a podobně. Je součástí zákona a hlavní slovo má obec. Ta ví nejlíp co je třeba.

Dnes je u nás developer všemocný. Pro našince drahé ceny jsou pro bohatší cizince rozumným investičním nástrojem, přinejmenším bezpečnou alokací peněz. Kupují, deformují trh. Zakázat cizincům nabývání nemovitostí považuji za nemnožné, stejně tak developerům a realitním kancelářím nabízet byty, které byly vystavěny bez pomoci veřejných prostředků.

Podívejte se ale na již existující právní úpravu sociálního družstva. Obsahuje systém proti zneužití podporované činnosti pro členy. Dalo by se po drobné úpravě využít i pro družstva bytová.

Počítá se s tím, že investor, družstvo, obec a podobně chce stavět byť třeba bez dotace ale za zákonem upravených podmínek s nízkou hladinou zisku a pronajímat za ekonomicky odůvodněné, v jistém slova smyslu regulované nájemné. Podpora musí být vždy přísně sociálně zaměřena, zde hrají roli ony zmiňované rodinné příjmy. Tam již omezit spekulativní nákupy a systém „levně koupím, draze prodán“ zákonem lze.

A právě toto je možnost, kterou dle svého uvážení, bez centrálního plánování, může využít obec či občané v malém městě na jižní Moravě stejně jako občané v Sokolově či Liberci. Zásadně samozřejmě ovlivní tato možnost trh až v řádu několika let, ale my jsme jich již 30 ztratili právě neochotou politiků a státu poučit se v zahraničí. A ztrácíme dál.

A o této vizi píši ve svém seriálu. A nesmírně si vážím těch, kteří nad články přemýšlí, namítají, zvažují. Ono ale bez aktivního přístupu vlády se bohužel dočkáme doby, kdy bude tato tématika rozhodovat volby. Takovým slibům ale pak lidé od této generace politiků věřit nebudou.

Jsou ale výjimky. Známá advokátka a politička, členka rady MHMP Hana Kordová Marvanová se bytovou politikou zabývá již léta. Nikdy nebyla politikem levicovým, ale vždy byla přístupná k diskusím a informacím. Její projekt využít pro výstavbu v Praze (také) družstevní formu je první vlaštovkou. Bude to mít náročné, protože právní úprava pro levnější výstavbu neexistuje, ale může si pomocí smluvními závazky před výstavbou. Doufám, že právě ona přinese důkazy o tom, jak by se měla moderní bytová politika realizovat. A činí tak v klidu, bez velkých gest.

A co současní politici? Zatím klidná hladina vod vládních, jen občas vánek. To není dobré. Asi jsem bloud, ale pořád věřím, že se to může změnit. Proto ty články píšu.


Komentáře

Pro možnost psaní komentářů se přihlašte nebo zaregistrujte.

Komentáře

cernik

Především děkuji p. Přikrylovi za tuto úvahu.
Ale lehká reakce je nutná.
edevším se nepovažuji za bytového odborníka.
Shodou okolností jsem musel u něčeho tzv. být, např. v bytové komisi ČSSD.

Ale mou základní filosofií je u většiny podobně zaměřených statí se ptát na to, 
v nich chybí.

Pro ty, kteří tr
ochu znají ekonomii, 
a nejsou tržními zaslepenci je problematika bydlení značně obtížným oříškem.
Bydlení a zdraví jsou statky zcela zvláštního druhu, k oběma totiž neexistuje substitut!
Ba navíc bez uspokojení potřeb bydlení a zdraví se i těžko uchopuje pojem komplementárních statků.
Viz příklad: pravá a levá bota. Bez bydlení prakticky ztrácí smysl  o tom uvažovat.
A bez péče o zdraví ztrácí smysl uvažovat o čemkoliv.
V matematice se tomu říkám počáteční a okrajové podmínky.

A přenášení zkušeností v bydlení souvisí s dost s makroekomií.
Čili obecně (říá se tomu popis metajazykem).
Např. v USA či v Norsku, což je prakticky jedno, 
řeší bydlení nějak.
Ale k tomu, abychom mohli jejich přístupy a zkušenosti nějak ohodnotit, 
potřebujeme mít dobré znalosti tamního prostředí, daný kontext.
A to pak porovnat s našim kontextem. 
Pak je možno vytvořit něco, co lze označit jako mapovací funkce.
To velmi složitá úloha pro velmi dobré ekonomy.
Drobný ilustrativní příklad:
Řada ekonomů (asi 5) nositelů Nobelovy ceny za ekonomii si řeklo, že přece 
je-li tolik a tolik volných pracovních míst na trhu a tolilk a tolik nezaměstnaných, 
tak přece  musí existovat nějaké nepříliš složité řešení, jak ty nezaměstnané dostat do těch volných míst.
V kruzích rozumných ekonomů se t.č. má za to, že takové řešení neexistuje.

Ale zpět,
bydlení nelze brát jako klasický tržní statek.
Jinak řečeno trh sám, bez dostatečné regulace a mnohostranných státních intervencí otá
zku bydlení nevyřeší.
Ba navíc trh sám nevyřeší ani otázku správné ceny bydlení.

Výše jsem zmínil otázku informací, dostatečných informací.
Nedostatečné a nekvalitní informace vedou k tržnímu selhání a to masivnímu tržnímu selhání.

Prostě nezávidím nějakému ministerstvu, co bude s oním souborem řešit.