Krátkodobé pronájmy? Co mají zákonodárci vlastně na mysli?

Shodou okolností právě v té době vznikla v San Francisku dominantní forma, která nabízela krátkodobé ubytování. Vznikla platforma AirBNB kde majitel nabízí svůj byt nebo jeho část k ubytování hostům. Původním smyslem bylo najít levnější formu ubytování proti drahým hotelům, od toho též význam zkratky AirBNB (air bed and breakfast-nafukovačka a snídaně). Dnes je to celosvětová platforma hojně užívaná turisty.

Sdílená ekonomika obecně, jejíž je Airbnb součástí je fenomén, který je zejména v EU dost podporován, ať jde o dopravu (Uber, Lift apod.) či právě sdílené ubytování. Ale na zvyšování cen v bydlení začal mít tento fenomén opět velice silný dopad. Podle mnohých odborníků velmi výrazným způsobem zvyšuje ceny nemovitostí a ekonomicky tak vytlačuje místní obyvatele. Byty, vystavěné v obytných domech k běžnému trvalému užívání nejsou stavebně uspořádány na krátkodobý pobyt turistů, byt je tak zatížen nadměrným hlukem i násobným množstvím odpadu. Také výnosy ze sdílené ekonomiky nejsou daněny jako v případě podnikání v pohostinství, což poskytuje části trhu komparativní výhodu. V USA je v současnosti systém nastaven tak, že se příjem z AirBNB platí stejným způsobem jako příjem z nájmu. Mnohé země přistoupili k regulaci, zdá se, že se o to snaží i tato vláda. Světlá výjimka když jinak problematiku bydlení dost přehlíží.

Sami občané, dotčení tímto fenoménem v sousedství volají po regulaci, v mnohých případech se k tomu též přidávají obce. Sdílené ubytování vede též k zvyšování cen nových bytů, ostatně od developerů v poslední době neúměrně vysokých cen v Praze lze zjistit, že většinu bytů zakupují klienti jako byty investiční. Ale vliv nákupu investičních bytů k růstu cen bydlení jistě přispívá. A kategorie jiných forem dostupného bydlení jsou, zdá se, v nedohlednu.

I v současnosti lze proto konstatovat, že politici hledají způsob určité regulace a omezení mnohých uvedených vlivů. Občané velkých měst, zejména Prahy vytvářejí na politiky velký tlak a tak reakci lze očekávat. Jde o to, zda bude účinná.

Ale musí si při tom uvědomit, že jde (mělo by jít) o sdílené ubytování které není nájmem a pravidla pro nájem se na něj nevztahují. Hovořit proto o krátkodobém pronájmu, jak lze z médií vyčíst, není správné a regulace by neměla jít tímto směrem. I v ostatních zemích EU toto platí. Rozlišuje se nájem a poskytování ubytovacích služeb sdílením. Nájem stanovil Soudní dvůr EU ve svých rozsudcích následovně: „Nájmem se rozumí, že pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva

Stejně tak případné poskytování stravování (i např. jen snídaně) v souvislosti s ubytováním již znamená, že nelze „ubytování“ považovat za pouhý nájem. Z přecházejících dvou odstavů tedy vyplívá, že poskytování ubytování prostřednictvím Airbnb je dle českých zákonů většinou považováno za poskytování ubytovacích služeb. Pro hostitele poskytující ubytovací služby vydalo Generální finanční ředitelství v říjnu 2017 informace k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb (Airbnb a další), které slouží jako návod, jak plnit daňové povinnosti.

Nejvýznamnéjším aktem ale zůstává judikatura, která vylučuje podřadit krátkodobé ubytování ke krátkodobému nájmu. To v soudním sporu judikoval před časem Městský soud v Praze v zásadě tak, že „ ustanovení o nájmu bytu lze na vztah poskytovatele ubytování a zájemce o něj aplikovat jen v případě, že účelem poskytnutí nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce. K tomu lze odkázat též na nález Ústavního soudu ze dne 12. 3. 2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000 , v němž ústavní soud uvedl, že současná podoba bydlení nespočívá pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině “. Soud proto dovodil že krátkodobé ubytovací služby jako je Airbnb nesaturují lidskou potřebu bydlení, ale uspokojí jeho potřebu na ubytování. Proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu dle ustanovení § 2326 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník. Ten říká, že jde o „Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé.

To jednoznačně vylučuje používat termín „krátkodobý pronájem“ a jdou-li politici v přípravě regulace touto cestou, nesplní jejich očekávání. Důsledky ať si dovodí sami. Zakážou-li „krátkodobý pronájem“ smluv o sdíleném bytování se to nedotkne. A to snad nechtějí.

Opravdu by se měli zamyslet nad celým komplexem problémů, které v oblasti bydlení jsou a mnoho let zůstávají neřešeny. Mají šanci, ale některé věci, i pro politiky, jsou jednom jednou. I šance cosi pozitivně změnit.