Ivan Přikryl: Velká Británie a sociální bydlení

social housing gb
23.4.2019 00:39
Termín „sociální bydlení“ je ve Spojeném království poměrně nový, zavádí se v posledních dvaceti letech. Pojem však neznamená, že neexistovalo levné bydlení pro chdší populaci. To má tradici více než 200 let. Lze definovat určité sektory v tomto rámci:
  • Obecní bydlení je nyní považováno za státní (veřejný) sektor a podléhá přísným vládním omezením výdajů a nařízením, které brání zneužití této formy bytové výstavby v komerčním sektoru.
  • Tradice mají „místní bytové společnosti“, „obecní bytové společnosti“ nebo „společnosti řízené nájemníky“, družstva, které mohou zakládat i místní úřady.
  • Pokud si některé z těchto organizací v rámci „dobrovolného bytového sektoru“ přejí získat vlády či obce státu dotace na výstavbu nebo opravy, je třeba, aby se registrovaly prostřednictvím státem zřízeného výkonného orgánu, tzv. „Bytové korporace“

(Housing Corporation), který zodpovídá za poskytování veřejných prostředků, kontrolu a regulaci, staly „registrovaným pronajímatelem sociálního bydlení (RSL)“.

Velká Británie má necelých 60 mil. obyvatel. Více než dvě třetiny bydlí ve vlastním domě nebo bytě, něco přes 10 % si pronajímá od soukromých vlastníků, jedna šestina jsou nájemníci obecních bytů a 5 % má pronajaté bydlení od bytových sdružení.

Zavedení „kupního práva“ v roce 1980 vládou konzervativců dalo většině nájemců obecního či státního bydlení právo koupit si svůj dům s velkorysou slevou: do poloviny 90. let tak učinilo 1,2 milionu nájemců. Úmysl snížit výdaje státu se ale neosvědčil, s byty se buď spekulovalo na trhu, nebo byly zdevastovány. Stejná vláda Margarety Thatcherové tedy obnovila záhy podporu systému bytových asociací (Housing Associations), která dnes provozují cca 2,4 milionu bytů. Jen v období mezi lety 2004–2014 bylo vystavěno více než 400.000 bytů.

Na základě ustanovení zákona o osobách bez domova z roku 1977 mají místní úřady povinnost poskytnout trvalé ubytování rodinám bez domova s dětmi. Protože neměly dostatek vhodných domů a bytů, využívaly různé ubytovny a penziony.

V roce 1996 zavedla konzervativní vláda novou legislativu, která umožňuje místním úřadům vytvářet místní bytové společnosti mimo kontrolu obce a začít řešit havarijní stav. Záměrem je, aby fungovaly podobně jako městské bytové společnosti v jiných částech Evropy, například HLM ve Francii. Vláda také poskytla nějaké prostředky, aby pomohla řadě programů odstartovat. Vládní dotace na sociální bydlení jsou dostupné pouze pro neziskové pronajímatele sociálních bytů – „registrované sociální pronajímatele“ – které registruje a kontroluje Bytová korporace. Dvě třetiny bytových sdružení jsou charitativní, a proto je jejich cílem pomáhat lidem v nouzi. Zákon o bydlení z roku 1988 stanovil, že nájemné by mělo být „finančně dostupné pro lidi se špatně placeným zaměstnáním“.

V Anglii působí okolo 1 700 bytových družstev, většina z nich nabízí jen několik bytů. Ale 80 z nich má ve správě více než 5 000 bytů.

Největší bytové sdružení na vrcholu žebříčku (North British HA) momentálně spravuje více než 42 000 bytů a domů. Dvacet bytových sdružení spravuje každé více než 10 000 bytů a domů. Padesát největších sdružení spravuje více než polovinu celkového fondu.

Postupně byl vybudován právní rámec pro sektor stojící částečně mimo trh. Zákonem o bydlení vznikla již zmíněná organizace registrující bytová sdružení a kontrolující dodržování dotačních či zákonných podmínek. Zákon též upravuje odpovědnost místních úřadů za osoby bez domova, či zdravotně postižené osoby. Zákon upravil i podmínky odkupu obecních bytů (1980, obecně považován za chybnou strategii) i právo bytových sdružení získat soukromé i veřejné prostředky a určil podmínky pro hospodaření s takto vystavěnými byty. Zákon z roku 1996 zavedl povinnou registraci pronajímatelů sociálního bydlení.

Přes to všechno současná vláda je nespokojena. Má výhrady k funkci bytového trhu jako celku. V nedávno vydané Bílé knize bydlení nazvané „Upevnění našeho rozbitého trhu s bydlením“ dala vláda jasně najevo, že její prioritou je budování nových domovů, které tato země potřebuje. Zavázala se již před pěti lety, že do konce roku 2020 postaví milion levných bytů a do roku 2022 dalších 0,5 milionu. Ano, Británie má 60 milionů obyvatel, Česká republika 10, i trh je zde jiný, nesporně horší – sektor sociálního a levného bydlení nebyl zákonem definován. Ale alikvotně – postavit do roku 2022 cca 0,5. 0,8 milionu bytů je možné, pokud bychom definovali podmínky podle britského vzoru.

Vláda v Británii definovala 4 kapitoly své vize – koncepce:

  • Plánování, územní řízení a podpora výstavby určené pro osoby se středními a nižšími příjmy.
  • Formy pomoci obcím při budování infrastruktury a nástroje pro výstavbu levnějších bytů,
  • Diverzifikace trhu. Zapojení středních a menších podnikatelů do lokální výstavby, inovace metod výstavby a metody „přilákání“ investorů i pro nonprofitní výstavbu levných bytů.
  • Vznik ministerstva „Bydlení, komunit a místní správy“ (vzniklo 9. 1. 2018 s cílem budovat 300.000 nových bytů ročně určených pro sociální sektor.

Navštívil jsem Bytové asociace v Londýně, Oxfordu, existuje o tom podrobný mnohastránkový materiál, který jakémukoliv zájemci, obci, investorům poskytnu, ministerstva s kompetencí k bydlení jej obdržela již dávno, Ministerstvo pro místní rozvoj si ho v roce 2013 dokonce zadalo. A pak za měsíc zrušilo sekci bytové politiky a vyhodilo náměstka, který byl v Británii na studijním pobytu. Opravdu vstřícné, ne ANO?

Když se podíváte na trendy naší bytové politiky, jsou oproti Británii až protisměrné.

Koncepce je stará, nová se podle posledních informací snad připracuje, ale prioritou není.

Ministerstvo pro místní rozvoj by se nejraději stalo ministerstvem investic, podpora obcí a měst je prakticky nulová.

Zákony, které by upravily podmínky výstavby, provozu a pronajímání levnějších bytů se nepřipravují.

Vláda (možná mimoděk) podporuje pouze velké developery a jejich lukrativní obchody. A dotační program – výstavba bytů v řádech stovek, když je jich potřeba tisíce, jak například správně namítá Platforma pro sociální bydlení (60-80.000 bytů).

Popisovat podrobně celý britský model by zabralo mnoho stránek. Snad závěrem jen funkční rámec:

  • Nositelem výstavby i provozu je Housing Association, „Bytová asociace“ ( BA). Je to právnická osoba svého druhu (sui generis), zákonná forma upravuje její založení, výstavbu, podmínky pronájmu a správy.
  • Zakladatelem může být jakákoliv obchodní korporace, obec . BA má ale svojí právní subjektivitu, tedy na výstavbu si půjčuje peníze, může třeba být založena bytovým družstvem, kde se členové na část prostředků složí.
  • Britové mají ucelený funkční systém - S financováním pomáhá Národní federace bydlení, NHF - National Housing Federation která též sdružuje a registruje jednotlivé bytové asociace. K financování pak pomáhá THFC The Housing Finance Corporation - Korporace financování bydlení která je předním britským cenově dostupným agregátorem bydlení. Nezisková instituce, THFC, je primárně financována vydáváním dluhopisů na kapitálových trzích.
  • Postupně se zavádí model výstavby 50 % sociálních/50 % tržních bytů v bytové asociaci, aby byly zdroje na krytí nákladů sociálního bydlení z výnosů pronájmu tržních bytů. Tak se takové projekty staví i ve velice atraktivních částech měst a developeři jsou spokojeni. Akceptují, že levné byty staví za určených podmínek, například reálný náklad na výstavbu + 10 % zisk.
  • Obec též může určit všem developerům stavící na území obce, aby až 25 % nově postavených bytů bylo určeno pro účely levného bydlení.
  • Celý systém pak doprovází provázanost s adresnou sociální prací.

Britský model sociálního bydlení je podle mého názoru druhým možným vzorem, který bychom se měli pokusit vybudovat. Nic nejde jen mávnutím proutkem, ale pokud by vláda měla vizi, strategii a jasný cíl, pak by mohla v řádu několika let obdobný systém vytvořit.

Zatím tomu nic nenasvědčuje. Tak jest.


Komentáře

Pro možnost psaní komentářů se přihlašte nebo zaregistrujte.