Rakousko a dostupné bydlení, vzor k využití u nás

ivan prikryl 2019
16.4.2019 09:07
Před týdnem jsem publikoval první článek o dostupném bydlení. Nyní, dle slibu, díl další, ve kterém bych rád shrnul využitelné zahraniční zkušenosti, tentokrát z Rakouska. S touto zemí nás historicky spojovalo poměrně dlouhé období v Rakouském císařství, od roku 1867 do roku 1918 pak útvar Rakousko-Uherska. Nás však zajímá bydlení, ne historické reminiscence.

Je to dlouhý příběh začínající ještě ve společném státě – Rakousko Uhersku. Ostatně již v době průmyslové revoluce lidé řešili způsob, jak dosáhnout na cenu toho či onoho fenoménu a nebýt pouze klientem kupující za cenu určenou trhem. Tak vznikala první družstva v Anglii (1844), na Slovensku (1845), a 1847 v Praze. Rozvinula se krátce po celém světě a v moderních zemích světa jsou početná dodnes [1] . Družstva byla jakýmsi předvojem nové formy poskytování služeb na neziskovém principu. Již v materiálech z té doby se píše, že „Družstva, jakožto hospodářský útvar liší se od ostatních forem podnikání. Akciové společnosti, s.r.o, veřejné a ostatní obchodní společnosti jsou zakládány jako útvary soukromého podnikání. Jejich podstatným znakem jest docílení zisku. Naproti tomu účelem družstva není zisk, ale služba za přijatelnou cenu. Lidé si společně obstarávají svoje potřeby za cenu pro ně dostupnou“ [2] .

V této filosofii vznikl v Rakousku Uhersku 9. dubna roku 1873 zákon číslo 70 říšské sbírky zákonů o výdělkových a hospodářských společenstvech. Ten přinesl potřebnou právní úpravu do svépomocných snah obyvatel, kteří „nedosáhli na služby za cenu tržní“. Stojí za zmínku, že tento zákon napsal Antonín rytíř Randa, profesor občanského práva na právnické fakultě UK v Praze.

Tak vznikal v Rakousku (a paralelně i u nás) sektor neziskového bydlení a v podstatě dodnes stojí na základech právní úpravy z přelomu 19 a 20 století. Často je zmiňována Vídeň s neziskovým obecním bydlením, komunita “neziskovek“ má dnes asi 30% veškerého bytového fondu v Rakousku. Z původních základů bydlení družstevního se postupně transformoval na formu „neziskové bytové společnosti“, která se zaměřuje na různé formy a možnosti výstavby těchto bytů různými subjekty – obcemi, firmami jako byty pro zaměstnance, bytovými družstvy a není vyloučena i výstavba jakýmikoliv korporacemi pokud budou při provozování, pronajímání bytů respektovat zákonem daná pravidla. Družstva však tvoří nejméně 80 % těchto subjektů.

Nejstarší rakouské bytové družstvo bylo založeno v roce 1895 v Knittefeldu. Proč se forma družstev v tomto systému objevuje nejčastěji? Družstvo zastupuje zájmy svých členů a jeho činnost i ekonomika je členy kontrolována. V sociální oblasti nedosahuje na pronajímání bytů zisku, pracuje na bázi nezbytně nutných ekonomických nákladů na provoz, opravy bytů a podobně.

Tak jako později Tomáš Baťa ve Zlíně, tak i Rakouské firmy již od 19 století stavěly pro své zaměstnance byty. Kromě družstev a obcí je podnikové bydlení nazýváno „třetím kořenem“ neziskového bydlení. Ostatně rozumné propojení s ekonomizací nákladů na bydlení na principu neziskovosti přináší zaměstnavatelům řadu výhod, když zaměstnanci nejsou nuceni platit vysoké tržní nájemné.

Společným cílem tedy je nabídka dostupného a udržitelného bydlení.

Na základě platné rakouské právní úpravy jsme se pokoušeli načrtnout zásady pro obnovení tohoto sektoru u nás. Dokonce v roce 1992, ještě ve Federálním shromáždění byl poslanci předložen návrh takového zákona, chtěli jsme tento sektor obnovit. Zánikem federace spadl návrh pod stůl a politici jej zametli kamsi, a namísto toho vymýšlejí různé podivnosti, nebo raději vůbec nic. Nyní se pokoušíme znovu koncipovat zásady tohoto zákona, ale vláda jen mlčky přihlíží. Už hodně dlouho.

Podle těchto zásad by „Obecně prospěšnou společností bytovou“ mohlo být družstvo či jakákoliv obchodní korporace. Zakladatelem společnosti může být zejména obec, která potom může byty pronajímat podle svých potřeb za výhradně ekonomické nájemné, tedy podstatně nižší, než tržní, přitom náklady (a úvěry) nese jimi založená společnost která má právní subjektivitu, obec se tedy nezadlužuje. Zákon by upravoval technické parametry bytů, výkon jejich správy, byty stavěné na neziskovém principu nelze převádět do vlastnictví nájemníků, trvale musí mít charakter bytů nájemních. Zvláštní část zákona upravuje získání podpor a dotací pro občany s nižším příjmem určené jako byty s dotovaným (sociálním) nájemným. Zde se ale pamatuje na přísnou kontrolu dodržování podmínek řádného bydlení a sociální práci.

Dnešní diskuse politiků, jakou metodu sociální práce v bydlení zvolit, tedy „Housing First“ (dám ti byt a budu tě kontrolovat, pomáhat ti) [3] , „Housing Ready“ (budu tě sociální prací připravovat na soužití s ostatními bydlícími a byt ti dám až potom) jsou chvályhodné, ale schází položit si základní otázku „Housing Where“ – tedy kde budou tito lidé bydlet. Bez nové výstavby to prostě nepůjde. Dotační program vlády není systém ale pokus. Obvykle následuje zjištění, že to byl omyl.

To, co píši o Rakousku, platilo po roce 1918 i v Československu. V podstatě až do roku 1953, kde cenovou reformou byla ekonomika bytových družstev zlikvidována, lidé přišli o členské vklady a dále družstva existovala pod patronací a kompetencí národních výborů jako Lidová bytová družstva. Když však neuspěl komunisty prosazovaný model „bydlení všem zdarma, za nízký nájem“ prostě proto, že stát na výstavbu neměl peníze, obnovili koncem padesátých let družstevní výstavbu, pouze ji kontroloval personálním dohledem a podřídil je jednotnému vedení Českým svazem bytových družstev. Vytrhl režimu trn z paty, za 50 % finanční spoluúčasti občanů se postavilo do roku 1989 téměř 800.000 družstevních bytů.

Dnes se situace obrací „naruby“. Preferenci má vše privátní, tržní, bláhové představy že bytovou politiku spasí developeři kteří ochotně budou snižovat ceny bytů a stavět čím dál víc. Žádná moderní země nepopírá funkci bytového trhu, vlastnictví bytů, výstavbu jako podnikatelskou činnost, v každém systému má své stěžejní místo. Ale tak jako v Rakousku politici vědí, že pouze cenovou konkurencí, stupem bytů postavených na jiném ekonomickém základě, neziskovém, s nižším nájemným dosáhne na globálním trhu snížení cen bytů i výše nájemného, tak by čeští politici měli opustit bláhové sny o smyslu stavebního práva (napsaného podnikateli ve stavebnictví) a začít myslet v reálných kategoriích. Zatím se o to snaží jen jediné ministerstvo, které proto všichni ostatní dusí. Bystrý pozorovatel nápovědu, o které jde, nepotřebuje. Tak.

A za týden se mrkneme do Británie.



[1] Jen v USA 150 milionů členů… Byla založena v roce 1895 na podporu družstevního modelu. Členové družstva dnes reprezentují nejméně 12% lidstva. Jako podniky poháněné hodnotami, a nikoli odměnou za kapitál, působí tři miliony družstev na Zemi společně, aby vybudovaly lepší svět.

[2] JUDr. Vladimír Hajný, JUDr. Pavel Kunc, Družstevní zákony, právnické knihkupectví a nakladatelství, Praha 1934

[3] Relativně úspěšný byl experiment v Brně, ale za značné prostředky bylo ubytováno jen 50 rodin. Důkaz pro pana premiéra, že bez zákona to nepůjde, čemuž se on i jeho vláda kdoví proč, zuby nehty brání.

 


Komentáře

Pro možnost psaní komentářů se přihlašte nebo zaregistrujte.