Betonová bublina

Fiala Zbyněk
3.8.2021 07:27
Ceny nemovitostí rostou jako koronavirem pohnojené. Mnozí obviňují veřejné rozpočty a centrální banky. Jejich záchranné programy valí peníze za hubičku, které není kam vrazit, leda utopit v betonu. Co bude, až se úroky zvednou? Co může propíchnout betonovou bublinu?

Představa, že byty jsou obezděným prostorem určeným k bydlení, zkresluje pohled na tento sektor. Pro příliš mnohé jsou byty investice, která na rozdíl od brambor roste i v letech sucha. A v Česku pochopitelně skoro nejrychleji v EU, jako doklad naší neomezené svobody zájmových skupin. Smyslem bytové výstavby pak není uspokojit poptávku, to by bylo po kšeftu. Smyslem je zdravý nedostatek, který udržuje zájem trhu, i když se ceny vzpínají jak fazole z jara. Když se tedy mluví o bytové politice, je dobré vědět, zda jde v tu chvíli o peníze, nebo o teplo domova. To jsou velice různé věci a v debatách můžou způsobovat značné křeče.

Objem nových hypotečních úvěrů na bydlení od bank a stavebních spořitelen dosáhl v červnu téměř 40 miliard korun. Je to o polovinu více než před rokem. Letošní červen je tak nejsilnějším měsícem ve statistice, která se sleduje od roku 2014, sdělují ČNB a Česká bankovní asociace. Pro vysvětlení není třeba chodit daleko. Inflace se drží třetí měsíc kolem tří procent (v červnu 2,8 %) a na webu ČNB se lze dočíst dokonce titulkovým písmem, že třeba viceguvernér Tomáš Nidetzký si dokáže představit zvýšení úrokových sazeb na každém z dalších jednání bankovní rady.

Těm, komu jde v bytech jen o investiční peníze, neuniklo, že Česká národní banka už v červnu svou základní sazbou pohnula, ale ne výš než na půl procenta. Průměrná míra úspor obyvatelstva je vysoká, podle jarní Zprávy o měnové politice ČNB vyskočila z předpandemických 12 procent na „bezprecendentně vysokou úroveň“ 22 procent. ČNB odhaduje, že čtvrtina přírůstku je z opatrnosti, ale tři čtvrtiny kvůli „znemožnění realizace spotřeby“ (do krámu se nesmělo). Lze si představit, že lidé s vyššími příjmy se v prachách brodí.

Průměrná hypotéční sazba znovu vystoupala nad dvě procenta, ale co to je? V 90. letech byla na 14 procentech. Hůř už bylo. Avšak i tento nejlepší z možných světů má řadu slabin. Co platno, že hypotéka jen levná, když si musím půjčovat stále víc. Splátka stejně roste. Průměrná česká hypotéka přešplhala tři miliony korun, přestože průměrný poptávaný byt má dva pokoje.

Honička za investičními byty žene ceny nemovitostí stále vzhůru. Nejen u nás. Průměrný roční přírůstek ceny bytů v OECD loni dosáhl 9,4 procenta, což představuje nejvyšší tempo zdražování bydlení za 30 let. V Česku zrychlil v prvním letošním čtvrtletí dokonce na 11,9 procenta meziročně, což je čtvrtý nejvyšší růst v EU. Průměrná hrubá mzda u nás vzrostla za tu dobu o 3,2 procenta. Pokud nejde o investici, ale o zajištění střechy nad hlavou, máme to stále tvrdší.

Lze to vyjádřit i jinak – sektor bydlení nám odsává ze souhrnné poptávky stále větší podíl. To je vážný politický problém. Přerostlé nároky tohoto sektoru jsou brzdou ekonomiky. Stát mu přesto pomáhá sociálními dávkami a doplatky na bydlení, což může být dobrá krátkodobá překlenovací politika, ale dlouhodobě je to přilévání benzínu do ohně. Ve výsledku výdaje státu rostou a ceny bydlení také.

Jak si s tím poradit? Jak šlápnout na brzdu?

V učebnicích se nabízí zvyšování úrokových sazeb. Když budou hypotéky dražší, zájem o ně klesne, a to by mohlo zabrzdit i ceny nemovitostí. Svalnaté řeči členů bankovní rady ČNB o tom, co všechno si dokážou představit, však neznamenají, že se do toho ČNB nějak hrne. Je sice nezávislá, ale to neznamená, že musí být za každou cenu nepopulární.

Jednou už si naběhla devalvací koruny na 27 CZK/EUR, kvůli které nakoupila eura a dolary za 3,3 bilionu korun (kupovala devizy, čili prodávala koruny a tlačila tak kurz české měny dolů). Dodnes však má tyto devizové rezervy na krku, přestože s tímto „kurzovým závazkem“ skončila už před čtyřmi lety. Nelze se jich zbavit, spíš nepatrně rostou. Všichni vědí, že takový zbytečný balík vypůjčených deviz svazuje centrální bance ruce, tak se čeká, až udělá atraktivní cenu. Mohla by to udělat tak, že by zvyšovala úrokové sazby více než je třeba, a hlavně více než jiní, a tím korunu posílila a usnadnila spekulantům její prodej (ČNB by byla kupujícím a platila by nadbytečnými eury a dolary). Jakékoliv zvyšování sazeb proto vyvolává podezření, že centrální banka sleduje svůj vlastní zájem na úkor ekonomiky.

Zvyšování sazeb obrazně znamená, že nové peníze rostou a staré hnijí. Jestliže se sazby zvednou, část peněz domácností, které se nedařilo utratit (ty peníze, ne ty domácnosti), zamíří trvaleji na spořící účty. To jsou ty nové peníze, které si vyšší sazbou pomohou. Ale co staré peníze, které už v hypotéce dlužíme? Rostoucí splátky se mohou vymknout z ruky, a to nejen vám, i bance. Může jí narůstat podíl špatných úvěrů. Ty může sanovat z toho, co si dala stranou, jak povinně, tak třeba i navíc. Je tu však riziko, že o ty peníze bude zájem jinde. Může se stát, že růst sazeb otřese bankami v celé Evropě a zahraniční centrály českých finančních ústavů mohou uvažovat podobně, jako když za finanční krize 2009 nutily českým dcerám řecké dluhopisy, aby si samy vylepšily bilanci.

Dalším nástrojem brždění cen nemovitostí je zvyšování spoluúčasti u hypoték, podle člena bankovní rady ČNB Aleše Michla, někam na 15 až 20 procent. Chcete tři miliony, složte napřed vlastních 600 tisíc. To taky nenajdu v každé kapse.

Jiní říkají, že stačí jen víc stavět. Když bude víc bytů, napětí na trhu klesne a cena se vrátí k normálu. Jenže investiční byty mají jinou logiku. Pořizujeme si je kvůli zisku. Chvíli to s prázdným bytem vydržíme, ceny nemovitostí mohou mít krátkodobé výkyvy, ale dlouhodobě jenom stoupají.

Kdybychom však uvažovali o bytech pro bydlení obyčejných občanů, tedy těch kolem průměrných, či spíše středních a nižších příjmů, logika hypoték nám moc nepomůže. Ve sněmovně leží návrh zákona o sociálním bydlení, který se části těchto problémů věnuje. V zásadě platí, že byt, který vychází z reálných potřeb uživatelů, může vznikat i neziskově. Je to osvědčená praxe bytových družstev nebo komunální výstavby, kdy státní podpora nejde do našponovaných nájmů, tedy spekulantům s byty, ale do podpory samotné výstavby, tedy bydlícím rodinám.

Byt z neziskové výstavby by měl být vyřazen z trhu, aby zůstával ve vlastnictví družstva či podobného společenství ve veřejném zájmu či jako zásoba obecních bytů. Je-li výstavba nezisková, je levnější, pořídí za stejné peníze víc. To je také cenový signál. Současná poptávka po bytech je částečně spekulativní (investiční byty) a částečně reálná (potřeba bydlet). Kdyby se rychleji uspokojovala reálná část poptávky, tlak na ceny se sníží.

Ale to může být pro banky stejně nepříjemné jako reakce hypotéčních dluhů na zvyšování úrokových sazeb. Pokud by se vlivem neziskové výstavby růst cen nemovitostí zastavil nebo dokonce klesal, ohrozí to zajištěnost hypotéčních úvěrů. Může se pak častěji stát, že hypotéka propadne, ale nemovitost už se neprodá za předpokládanou cenu. To může být další důvod, proč zákon o sociálním bydlení nemá jen podporovatele.

Jak už jsme uvedli v úvodu, rekordní růst cen nemovitostí je dokladem naší neomezené svobody zájmových skupin. Je to skupina maximalizace zisku, která však svou svobodou drsně omezuje skupinu maximalizace užitku. A na bytech je to obzvlášť dobře vidět. Více výstavby růst cen nezastaví, pokud nejde o zvyšování podílu neziskové výstavby. Na tom není nic složitého, takže je jasné, proč to tak dlouho nejde.

Bytová politika byla dlouhou dobu jednostranná a nevyvážená, proto je teď zatížena obrovským rizikem. Jak růst úrokových sazeb, který spíše neovlivníme, tak zvýšení podílu neziskové výstavby, může otřást bankovním systémem. Betonová bublina praskne. Znamená to, že při obhajobě práva na bydlení je třeba být ve střehu ve více směrech. Ale velké úkoly jsou od toho, aby ukázaly, kdo na to má.

 

zbynek-fiala
Žurnalista, v minulosti dlouholetý šéfredaktor časopisu Ekonom.

Komentáře

Pro možnost psaní komentářů se přihlašte nebo zaregistrujte.

Komentáře

Václav Semerád

Těm, komu jde v bytech jen o investiční peníze. se za 1.republiky (možná už za R-U) říkalo krásně

KEŤAS.

Myslím, že by nebylo špatné pro ně toto slovo oprášit s hojně používat. Pro všechny křečky tohoto druhu.

Místo "investor" - přiléhavější "Keťas".

zbynek-fiala

To luis příspěvky:

Díky za otázky. Pokud jde o reálnou poptávku po bytech, jistě by mohli dostat slovo sociologové a ukázat zajímavé detaily. Podstatné je, že byty jsou nedostupné pro mladé rodiny a že nedostatek bytů blokuje mobilitu pracovní síly - někoho by někde chtěli, ale neseženou ho, když nebude mít kde bydlet.  

Nepřiměřeně vysoká cena bydlení vznikla v monopolní situaci, kdy jediným zdrojem nových bytů jsou developeři a jejich cílovou skupinou je vyšší střední třída. Ceny tak nastavují ti, kdo na ně mají a ostatní jsou přinuceni tuto cenu přijmout stálým nedostatkem.

Neexistuje konkurence pro developery, což je jedna z mnoha zvláštností Česka v podmínkách "státu v zajetí", jinde je taková konkurence, zejména nezisková, běžná.

Podhodnocená koruna usnadňuje zahraniční poptávku u nás, proto jsou naše ceny bytů světové, ale příjmy jsou zlomkem toho, co je běžné na západ od nás.

A teď, jestli to mají investoři dobře spočítané a žádná bublina je nemůže ohrozit:

Byli jiní, jako třeba Lehman Brothers, kteří svým pádem rozpoutali finanční krizi, do které pak jen v první hasičské fázi americká vláda a centrální banka Fed musely vložit 1,4 bilionu dolarů, aby se jim to nesesypalo na hlavu.

Monumentální byl krach hedgeového fondu Longterm Capital Management na začátku 90. let, který svým pádem ohrozil světový finanční systém, přestože ve vedení fondu byli tři nobelisté za ekonomii - Meriwetter, Scholes a Merton. Zúčastněné banky musely ze dne na den dorovnat 100 miliard dolarů.

Spoléhat na to, že to někdo má dobře spočítané, je ve finančním světě opravdu dost ošidné.

 

luis

Spousta zajímavých údajů, přesvědčivě uspořádaných do platných souvislostí.

Nicméně, tvrzení "...Současná poptávka po bytech je částečně spekulativní (investiční byty) a částečně reálná (potřeba bydlet). Kdyby se rychleji uspokojovala reálná část poptávky, tlak na ceny se sníží..." v sobě skrývá otázky. Pro mne zatím bez odpovědi:

- není reálná poptávka ve smyslu "potřeba bydlet" ve skutečnosti nesrovnatelně menší, než  reálná poptávka ve smyslu "touha bydlet lépe, touha bydlet v centrech, kde jsou ceny pozemků díky omezenosti a soupeření s komerčními účely násobně vyšší, atd." ?

- není v takto chápaném smyslu "...reálná poptávka...." vyšroubována z valné části marketingově a přikrmována (akceptovatelná cena) systémem hypoték a podpor, které již při pouhé zmínce o možném schválení zákona či oznámení o záměrech bank už mají dopředu zakalkulovány kreativní týmy (od stavařů přes obchodníky až po spekulanty), modelující betonové bubliny?

   Vyjdu-li z předpokladu, že i spekulativní poptávka musí kalkulovat s návratností investice, a to může jedině tehdy, když reálná poptávka po těchto bytech v budoucnu bude taková (počet zájemců x pro ně akceptovatelná cena), že zaručí vůbec realizaci a zároveň předpokládám,

že velcí investoři i spekulanti (stavící i jen obchodující) jsou svého druhu profesionály na tuto problematiku, pak musí mít informace (které my nemáme), že jejich peníze jsou dobře vloženy, předběhnou inflaci a žádná černá labuť nehrozí (ani covid, ani změny zákonů, ani státní zadlužení - které zpočátku se nepochybně bude řešit inflací a teprve až se občané otupí a politici osmělí, tak se zbytek dořeší daněmi - prostě nic to neovlivní). Že zkrátka "vědí": poptávka bude dlouhodobě vysoká, bez ohledu na úsilí o sociální byty, úsilí o neziskové principy ve výstavbě či počet spoluspekulantů.

- nejde tedy v tomto smyslu spíše o to, že předražení už je takové, že i dodatečný výprodej za násobně nižší ceny v případě poklesu poptávky či náklady na vyčkávání opětovného vzestupu zájmu, zajistí pohádkové zisky?  A z toho plyne další otázka. Je cena pozemků (ty dneska v tichosti skupují jiní spekulanti, o kterých se budou psát chytré články později, až už to nebude k ničemu), projektů, inženýrských sítí, nákladů stavebního řízení a nákladů na dodržení norem  (nemluvě o aktuálním tendu cen materiálů a prací) taková, že umožní výstavbu bytů či domů bez podpor a hypoték těm, kdo to nutně potřebují - třeba na družstevním principu? Odpovídám si že ne.  Prostě "...Kdyby se rychleji uspokojovala reálná část poptávky, tlak na ceny se sníží..." je nereálné přání. Ale hezké.